El Estado nacional publicó dos decretos con medidas relativas a alquileres e hipotecas de vivienda única

La Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe informa que el Estado nacional dispuso, a través de los decretos de necesidad y urgencia (DNU) 319 y 320, medidas tendientes a beneficiar a los tenedores de créditos hipotecarios y a quienes alquilan.

En el contexto del aislamiento social preventivo y obligatorio, la defensoría había enviado notas el 24 de marzo pasado a la Jefatura de Gabinete de la Nación, a la Secretaría de Comercio de la Nación y al Banco Central de la República Argentina solicitando el congelamiento y prórrogas de contratos de alquileres y de contratos hipotecarios bajo modalidad UVA. El pedido respecto de los contratos de alquiler también había sido enviado a las cámaras inmobiliarias.

En ese sentido, la Defensoría del Pueblo desea comunicar a la sociedad el alcance de los decretos.

1.     Decreto 320/2020. Disposiciones relativas a los alquileres.

 ¿Quiénes están alcanzados?

Están alcanzados los siguientes contratos de locación:

• De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
• De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
• De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
• De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
• De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
• De inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (mipymes) conforme lo dispuesto en la ley 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• De inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).

¿Cuáles son las medidas?

• SUSPENSIÓN DE DESALOJOS en todo el territorio nacional hasta el día 30 de septiembre del año en curso, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras ─en los términos del artículo 1.190 del Código Civil y Comercial de la Nación─, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.
• PRÓRROGA DE CONTRATOS  hasta el día 30 de septiembre del corriente año la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras ─en los términos del artículo 1.190 del Código Civil y Comercial de la Nación─, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año. La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
• CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES hasta el 30 de septiembre del año en curso. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
• BANCARIZACIÓN: la parte locadora, dentro de los 20 días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

¿Qué pasa con la diferencia de precio de los alquileres?

• La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del congelamiento, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

¿Se deben pagar intereses?

• No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.

¿Qué pasa con los fiadores?

• Las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación.

¿Qué pasa con las deudas de alquileres durante la vigencia del decreto?

• Las deudas que pudieren generarse hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación.

¿Estas obligaciones rigen para todos los locadores?

• Sí, salvo aquellos que dependan del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

2.     Decreto 319/2020. Hipotecas.

¿Cuáles son las medidas?

• CONGELAMIENTO DEL VALOR DE LAS CUOTAS hasta el día 30 de septiembre del año en curso la cuota mensual de los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora o quienes la sucedan a título singular o universal, no podrá superar el importe de la cuota correspondiente, por el mismo concepto, al mes de marzo del corriente año.
• SUSPENSIÓN DE EJECUCIONES hipotecarias, judiciales o extrajudiciales, en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles indicados precedentemente y con los requisitos allí establecidos. La medida rige en todo el territorio nacional y hasta el 30 de septiembre del año en curso. La misma medida de congelamiento y por el mismo plazo se aplicará a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

 ¿QUE PASARÁ CON LAS DEUDAS POR DIFERENCIA EN EL MONTO DE LAS CUOTAS?

• La diferencia entre la suma de dinero que hubiere debido abonarse según las cláusulas contractuales y la suma de dinero que efectivamente corresponda abonar por aplicación del congelamiento del monto de las cuotas dispuesto en el presente DNU, podrá abonarse en, al menos, 3 cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Si el número de cuotas pendientes del crédito con posterioridad al 30 de septiembre del corriente año fuese menos de 3, la parte acreedora deberá otorgar el número de cuotas adicionales necesarias para cumplir con ese requisito.

¿Podrán aplicarse intereses?

• En ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato.

 ¿Las partes podrán pactar una forma de pago distinta?

• Sí, pero no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

 ·¿QUE PASARÁ CON LAS DEUDAS POR FALTA DE PAGO?

• Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados, o en pagos parciales, podrán abonarse en, al menos, 3 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.

¿Podrán aplicarse intereses?

• Solo compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco de la Nación Argentina. Este procedimiento para el pago en cuotas de las deudas contempladas en este artículo será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

 ¿Las partes podrán pactar una forma de pago distinta?

• Sí, pero no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este artículo.